TP.HCM: Chung cư dẫn dắt nhu cầu, nhà mặt phố cải thiện lợi suất cho thuê

Thị trường bất động sản quý III/2026 tiếp tục ghi nhận xu hướng điều chỉnh giá rao bán, tình hình giao dịch có dấu hiệu cải thiện nhẹ so với quý trước. Dù tâm lý người mua còn thận trọng, chung cư duy trì sức hút tốt hơn các loại hình khác, với xu hướng dòng tiền dịch chuyển về thị trường sơ cấp.

Thị trường tiếp tục phân hóa

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn công bố tại sự kiện Toàn cảnh thị trường bất động sản quý III/2026 được tổ chức ngày 14/10, giá rao bán bất động sản trong quý III/2026 tiếp tục xu hướng điều chỉnh sau giai đoạn tăng mạnh, trong khi giá thuê phổ biến tương đối ổn định.

Chia sẻ tại sự kiện, ông Đồng Quang Cảnh - Quản lý kinh doanh cấp cao của Batdongsan.com.vn cho biết, thị trường bất động sản Hà Nội đang bước vào giai đoạn điều chỉnh về tâm lý và hành vi tìm kiếm sản phẩm. Sau trạng thái tích cực có kiểm soát trong quý II, người tiêu dùng trở nên thận trọng hơn trong quý III, có xu hướng quan sát và chờ đợi những diễn biến thuận lợi hơn trước khi đưa ra quyết định.

Diễn biến này phản ánh sự cân nhắc ngày càng kỹ lưỡng của người mua trong bối cảnh lãi suất vay cao, những lo ngại liên quan đến chính sách giải tỏa và sự khác biệt về chính sách bán hàng giữa các chủ đầu tư. Thay vì quyết định nhanh theo kỳ vọng tăng giá, người mua có xu hướng chú trọng hơn đến giá trị sử dụng, khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực và mức độ phù hợp của giá bán.

Đáng chú ý, tỷ trọng mức độ quan tâm đối với bất động sản sơ cấp tăng từ 16% lên 28% trong vòng 2 năm trở lại đây, cho thấy người mua đang chú ý nhiều hơn đến các sản phẩm từ chủ đầu tư. Chính sách thanh toán và khả năng tiếp cận tài chính ngày càng trở thành những yếu tố quan trọng tác động đến quyết định giao dịch.

Theo ông Cảnh, chung cư và nhà riêng là hai loại hình có khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực, đồng thời ghi nhận những tín hiệu đáng chú ý về tiềm năng tăng trưởng trong thời gian tới. Đây cũng là các phân khúc cần được nhìn nhận từ góc độ nhu cầu sử dụng thực tế, thay vì chỉ dựa trên kỳ vọng tăng giá.

Một điểm đáng chú ý khác là phạm vi tìm kiếm của người mua chưa có sự dịch chuyển đáng kể. Từ quý III/2025 đến nay, người có nhu cầu tìm kiếm bất động sản vẫn chủ yếu tập trung tại Hà Nội, các khu vực vùng ven và địa bàn lân cận. Trong bối cảnh hạ tầng giao thông đang được triển khai với tốc độ nhanh, các khu vực có khả năng kết nối thuận lợi với trung tâm tiếp tục nằm trong phạm vi quan tâm của thị trường.

TP.HCM: Chung cư dẫn dắt nhu cầu

Tại TP.HCM, thị trường bất động sản quý 3/2026 cũng ghi nhận sự phân hóa giữa các loại hình, trong khi mặt bằng giá rao bán nhìn chung tương đối ổn định. Cụ thể, chung cư tiếp tục dẫn dắt nhu cầu với mức độ quan tâm đạt 38%, tăng 3 điểm phần trăm so với quý trước. Ngược lại, mức độ quan tâm dành cho nhà riêng giảm từ 35% xuống 31%, còn đất nền duy trì ở mức 14%, nhà mặt phố chiếm 11% và biệt thự chiếm 6%.

Về giá bán, phân khúc chung cư ghi nhận mức giảm nhẹ 1% so với quý trước, xuống còn 69 triệu đồng/m²; đất nền giảm 3%, còn 61 triệu đồng/m² và biệt thự giảm 3%, còn 151 triệu đồng/m². Trong khi đó, nhà riêng tăng 1% lên 117 triệu đồng/m², còn nhà mặt phố tăng 2%, đạt 200 triệu đồng/m².

Ở phân khúc chung cư, xu hướng dịch chuyển nhu cầu về các thị trường vệ tinh ngày càng rõ nét, nổi bật là khu vực Bình Dương cũ. Trong cơ cấu tìm kiếm bất động sản ngoài TP.HCM cũ, tỷ trọng quan tâm dành cho Bình Dương tăng mạnh từ 9% trong quý 1/2024 lên 30% vào quý 3/2026. Đáng chú ý, nhu cầu chung cư tại khu vực này cũng gia tăng, với tỷ trọng quan tâm tăng từ 31% lên 38% so với quý 1/2024, trong khi đất nền giảm từ 41% xuống 33%. Xu hướng gia tăng tỷ trọng tìm kiếm căn hộ cũng xuất hiện tại Long An cũ và Đồng Nai, cùng tăng từ 3% lên 8%.

Bên cạnh đó, hạ tầng giao thông tiếp tục là động lực thúc đẩy đà tăng giá chung cư tại TP.HCM. Giá rao bán căn hộ trong bán kính 1 km dọc tuyến Metro số 1 và Xa lộ Hà Nội đã tăng mạnh từ 30,6 triệu đồng/m² năm 2016 lên 72,9 triệu đồng/m² năm 2026, tương đương mức tăng gần 2,4 lần. Riêng năm 2025, sau khi tuyến Metro số 1 đi vào vận hành, giá rao bán tại khu vực này tăng khoảng 30% so với năm trước.

Ngoài ra, chỉ số giá rao bán chung cư tại TP. Thủ Đức cũ tăng mạnh hơn nhiều khu vực khác. Nếu lấy mốc năm 2018 là 100, chỉ số giá năm 2026 tại các dự án cách ga Metro không quá 1 km đã đạt mức 230, khu vực cách ga 1–3 km đạt 220 và trên 3 km đạt 217. Trong khi đó, phần còn lại của TP.HCM cũ không gần ga Metro chỉ đạt 193. Diễn biến này càng cho thấy xu hướng tăng giá nổi bật tại các khu vực được hưởng lợi từ quá trình phát triển hạ tầng và mở rộng đô thị.

Ở phân khúc nhà riêng, mặt bằng giá rao bán nhìn chung ổn định nhưng có sự phân hóa giữa các khu vực, với Bình Thạnh, Thủ Đức và Gò Vấp là ba địa bàn dẫn đầu về mức độ quan tâm. Trong quý 3/2026, giá rao bán nhà riêng tại Bình Thạnh tăng 1%, lên 151 triệu đồng/m²; Thủ Đức tăng 2%, đạt 93 triệu đồng/m² và Gò Vấp tăng 1%, đạt 123 triệu đồng/m². Ngược lại, Tân Bình và Bình Tân cùng ghi nhận mức giảm nhẹ 1% so với quý trước.

Đáng chú ý, thị trường nhà riêng TP.HCM cũ đang xuất hiện sự lệch pha cung - cầu rõ nét giữa các phân khúc giá. Trong khi nhà riêng dưới 5 tỷ đồng chiếm 37% tổng mức độ quan tâm, tỷ trọng tin đăng chào bán ở phân khúc này chỉ đạt 22%. Ngược lại, nhóm nhà riêng từ 5-10 tỷ đồng chiếm tới 59% lượng tin đăng nhưng chỉ thu hút 45% mức độ quan tâm. Dữ liệu cho thấy nhu cầu đối với sản phẩm có mức giá vừa phải vẫn lớn, trong khi nguồn hàng được chào bán tập trung nhiều hơn ở phân khúc giá cao.

Tâm lý thận trọng tiếp tục chi phối thị trường khi 35% môi giới cho biết khách hàng đang trì hoãn giao dịch để quan sát thêm; 24% ghi nhận người mua tiếp tục chờ giá giảm và 22% cho biết khách hàng cân nhắc kỹ trước khi quyết định. Chỉ 19% ghi nhận người mua sẵn sàng chốt nhanh khi tìm được sản phẩm phù hợp. Về triển vọng phục hồi trong thời gian tới, 41% môi giới kỳ vọng vào việc hoàn thiện và đưa các công trình hạ tầng trọng điểm vào sử dụng, tiếp đến là lãi suất vay giảm (34%) và công bố quy hoạch chi tiết (30%).

Ở phân khúc nhà mặt phố, nhu cầu thuê tiếp tục tập trung tại các quận trung tâm. Trong ba quý đầu năm 2026, Quận 1 cũ dẫn đầu với 16% tổng mức độ quan tâm nhà phố cho thuê, tiếp đến là Quận 2 cũ (9%) và Quận 3 cũ (8%). Đáng chú ý, tỷ suất lợi nhuận cho thuê nhà mặt phố có xu hướng cải thiện ở cả khu vực trung tâm và cận trung tâm, lần lượt đạt 2,3% và 3,1% trong quý 3/2026, so với mức khoảng 1,9% của đầu năm 2024.

Xét theo từng khu vực, Gò Vấp ghi nhận tỷ suất cho thuê cao nhất trong nhóm khảo sát, đạt 3,6%, với giá rao bán phổ biến khoảng 160 triệu đồng/m². Trong khi đó, Quận 1 cũ có mặt bằng giá cao nhất, khoảng 500 triệu đồng/m² nhưng tỷ suất cho thuê chỉ đạt 2,3%; Quận 3 cũ đạt 2,2% với giá khoảng 420 triệu đồng/m². Riêng Quận 2 cũ ghi nhận tỷ suất cho thuê 2,5%, cao hơn hai quận trung tâm còn lại, với giá rao bán phổ biến khoảng 249 triệu đồng/m².

Nhìn chung, thị trường bất động sản TP.HCM quý 3/2026 đang cho thấy sự phân hóa rõ nét qua từng phân khúc. Chung cư tiếp tục dẫn dắt nhu cầu, đặc biệt tại các khu vực vệ tinh và những địa bàn có hạ tầng giao thông phát triển. Trong khi đó, nhà riêng vẫn chịu ảnh hưởng bởi tâm lý thận trọng và sự chênh lệch giữa nhu cầu với nguồn hàng chào bán, còn nhà mặt phố ghi nhận tín hiệu tích cực hơn về tỷ suất cho thuê. Hạ tầng, lãi suất và mặt bằng giá được kỳ vọng sẽ tiếp tục là những yếu tố quan trọng tác động đến thị trường bất động sản TP.HCM trong thời gian tới.

Phú Cường